العقارات التجارية في دبي.. طلب يفوق العرض وترجيح استمرار «الضغط الصعودي» على إيجارات 2026

شهد سوق العقارات التجارية في دبي نمواً ملحوظاً خلال الـ 11 شهراً الأولى من العام الحالي 2025، بلغت نسبته نحو 57.57% على أساس سنوي، لتصل قيمتها إلى 93.27 مليار درهم، مقارنة بنحو 59.19 مليار درهم خلال الفترة ذاتها من العام الماضي 2024.

وأرجع مطورون عقاريون الزيادة الملحوظة في الطلب على العقارات التجارية إلى توسع الأعمال، وتزايد حضور الشركات العالمية، ونقل استثماراتها ومقارها إلى دبي، وزيادة الاحتياجات التشغيلية للشركات في الإمارة، لافتين إلى أن السوق يدخل مرحلة توسع غير مسبوقة.

وأشاروا لـ«الإمارات اليوم» إلى أن بعض فئات العقارات التجارية، خاصة المكاتب الجاهزة ومواقع الأعمال الاستراتيجية، تسجل معدلات إشغال مرتفعة تتجاوز مستوى العرض الحالي، ما يعزز التوقعات باستمرار نمو القطاع خلال الفترات المقبلة.

وأوضحوا أن عام 2025 شهد ارتفاعاً حاداً في عدد المعاملات المكتبية «قيد الإنشاء» بنسبة 291% على أساس سنوي، وهو ما يعكس اندفاع المستثمرين نحو هذا النوع من الأصول لتحقيق عوائد مجزية، وسعي الشركات لحجز مساحاتها المستقبلية في ظل ارتفاع الإيجارات.

ويتوقعون أن يرتفع إجمالي المعروض من المكاتب في دبي، مع زيادة إجمالي المساحة القابلة للتأجير بنحو 13.2 مليون قدم مربع بحلول عام 2030، ومن المرجح أن يضيف مركز دبي المالي العالمي وحده أكثر من 3.3 مليون قدم مربع من المساحات المكتبية الجديدة.

وأشاروا إلى أن نموذج «البناء للتأجير» يكتسب زخماً متزايداً في دبي، ما يشير إلى استراتيجية طويلة المدى من قبل المطورين لبناء الأصول والاحتفاظ بها لتحقيق تدفقات إيجارية جذابة، لافتين إلى أن معظم المعروض الجديد «قيد الإنشاء» لن يتم تسليمه قبل عامي 2028 و2029، وبالتالي لن يساهم في تخفيف النقص الحالي على المدى القريب.

وقالوا إنه مع بقاء العرض الجاهز محدودا، واقتراب معدلات الإشغال من الحد الأقصى، فمن المرجح أن يستمر “الضغط التصاعدي” على الإيجارات والأسعار حتى عام 2026.

كما رأوا أن سوق المكاتب في دبي يدخل مرحلة مختلفة وأكثر إثارة، مؤكدين أن الجيل الجديد من المكاتب سيعيد تشكيل السوق بالكامل، وستصبح الجودة هي العامل الحاسم في المنافسة.

ارتفاع الطلب

وتفصيلاً، قال جيمس هودجيت، الشريك في قسم إدارة استراتيجيات وحلول المستأجرين في منطقة الشرق الأوسط وإفريقيا في شركة نايت فرانك: «يتميز سوق المكاتب في دبي بطلب مرتفع للغاية، خاصة داخل قطاع خدمات الأعمال الذي استحوذ على 41% من إجمالي الطلب منذ بداية عام 2025، يليه قطاع التكنولوجيا بنسبة 31%».

وأضاف هودجيت أن السوق شهد ارتفاعاً طفيفاً في عقود الإيجار الجديدة والمتجددة خلال الربع الثالث من عام 2025، لافتاً إلى أن المواقع المتميزة، لا سيما مركز دبي المالي العالمي، تحظى بأسعار إيجارية مرتفعة، حيث يصل متوسط ​​إيجارات المساحات غير المفروشة إلى نحو 425 درهماً للقدم المربع، مدعومة بشح المعروض.

وتابع: «أظهرت بعض المناطق الناشئة، مثل (وسط مدينة جبل علي)، و(واحة دبي للسيليكون)، نمواً قوياً في الإيجارات بنسبة 20% و27% على التوالي، مقارنة بالربع السابق».

ويتوقع هودجيت أن يرتفع إجمالي المعروض من المكاتب في دبي بشكل ملحوظ، مع زيادة إجمالي المساحة القابلة للتأجير بنحو 13.2 مليون قدم مربع بحلول عام 2030، ومن المرجح أن يضيف مركز دبي المالي العالمي وحده أكثر من 3.3 مليون قدم مربع من المساحات المكتبية الجديدة.

وأكد هودجيت أن نموذج “البناء بغرض الإيجار” يكتسب زخماً متزايداً في دبي، مما يشير إلى استراتيجية طويلة المدى من قبل المطورين لبناء الأصول والاحتفاظ بها لتحقيق تدفقات إيجارية جذابة.

القوة القصوى

من جانبه، قال دانييل هادي، الرئيس التنفيذي لشركة إنجل آند فولكرز الشرق الأوسط: «استمرت معدلات إشغال المكاتب في دبي في الارتفاع بشكل ملحوظ، حيث أدى الطلب القوي، إلى جانب محدودية العرض الجديد في معظم المناطق الرئيسية، إلى دفع القدرة الاستيعابية إلى الوصول إلى السعة القصوى تقريباً، ليصل معدل الإشغال في جميع أنحاء الإمارة إلى حوالي 95%».

وأضاف هادي أن أسعار الإيجارات تتباين بشكل كبير حسب مستوى المبنى وموقعه، مشيراً إلى أن أسعار إيجارات مكاتب الدرجة الأولى في المناطق الحيوية تتراوح عادة بين 400 و600 درهم للقدم المربع، نتيجة مواصفاتها العالية ومحدودية توفرها.

وأشار إلى أن أسعار الإيجارات في مباني الدرجة الثانية والثالثة تتراوح بين 250 و350 درهماً للقدم المربع في العديد من المناطق التجارية الكبرى.

وأكد هادي أن سوق المكاتب في دبي يتمتع بآفاق واعدة، مدعوماً بتوقعات نمو اقتصاد الإمارات بنحو 5%، واستمرار توسع الشركات المحلية والعالمية، ما يعزز الطلب على المساحات المكتبية.

وكشف أن عام 2025 شهد ارتفاعاً حاداً في المعاملات المكتبية «تحت الإنشاء» بنسبة 291% على أساس سنوي خلال الـ11 شهراً الأولى من العام، وهو ما يعكس اندفاع المستثمرين نحو هذا النوع من الأصول لتحقيق عوائد مجزية، وسعي الشركات لحجز مساحاتها المستقبلية في ظل ارتفاع الإيجارات.

وأشار إلى أن معظم المعروض الجديد «قيد الإنشاء» لن يتم تسليمه قبل عامي 2028 و2029، وبالتالي لن يساهم في تخفيف النقص الحالي على المدى القريب، لافتاً إلى أنه مع بقاء المعروض الجاهز محدوداً، واقتراب معدلات الإشغال من الحد الأقصى، فمن المرجح أن يستمر «الضغط التصاعدي» على الإيجارات والأسعار خلال عام 2026.

وأكد هادي أن سوق المكاتب في دبي يتميز باتساعه وتنوعه وقدرته على تلبية احتياجات مختلف أنواع الشركات، بدءاً من الشركات الناشئة والصغيرة والمتوسطة، وصولاً إلى الشركات العالمية متعددة الجنسيات.

وتابع: «يشهد القطاع نشاطاً ملحوظاً في المناطق التجارية التقليدية مثل (الخليج التجاري) و(أبراج بحيرات جميرا)، بالإضافة إلى المناطق الناشئة مثل (موتور سيتي) و(جميرا فيلاج سيركل)»، لافتاً إلى أن أبرز سمات السوق الحالية هي التصاميم المبتكرة وبيئات العمل الحديثة التي تعتمدها شركات التطوير العقاري لمواكبة متطلبات الشركات وأساليب العمل الجديدة، بما في ذلك المرافق المشتركة المطورة، والخدمات التي تعزز رفاهية الموظفين، ومساحات أكثر مرونة تدعم العمل المتنوع. نماذج.

خيارات حديثة

من جهته، قال الرئيس التنفيذي لشركة فام العقارية، فراس المسعدي، إن «سوق المكاتب في دبي يدخل مرحلة مختلفة وأكثر إثارة، مشيراً إلى أنه منذ عام 2008 لم يشهد القطاع أي جيل جديد حقيقي من المباني المكتبية».

وأضاف: «شهد القطاع السكني خلال السنوات الماضية تحولات كبيرة في التصميم والهندسة المعمارية ومعايير الرفاهية وأنظمة البناء، فيما ظل قطاع المكاتب دون تحديث جذري لمواكبة هذا التطور»، مؤكداً أن «الجيل الجديد من المكاتب سيعيد تشكيل السوق بالكامل، وستصبح الجودة هي العامل الحاسم في المنافسة».

وأوضح المسعدي لـ«الإمارات اليوم»، أن موجة التغيير المتوقعة ستبدأ مع تسليم الجيل الجديد من مكاتب الفئة «أ»، لافتاً إلى أن هذا التحول سيكشف مدى قدرة المكاتب القديمة والثانوية على المنافسة، عندما يصبح لدى المستأجرين خيارات حديثة وأكثر كفاءة وجودة.

وأشار إلى أن برج «فيجن» في منطقة الخليج التجاري، على سبيل المثال، يعد نموذجاً واضحاً للأداء المكتبي عالي الجودة، إذ يتفوق على السوق باستمرار بفضل قدرته على استقطاب الشركات الكبيرة والراسخة، حيث أن أصغر مساحة في البرج هي نصف طابق، ما يجعل المستأجرين شركات جادة تحتاج إلى مساحات كبيرة.

ورأى المسعدي أن «الفجوة بين المباني القديمة والجديدة ستتسع خلال السنوات المقبلة، وأن إعادة التسعير في سوق المكاتب ستتم وفق معيار الجودة»، معتبرا ذلك «الفصل الجديد في تطور قطاع المكاتب في دبي».

تدفق الاستثمار

وفي السياق نفسه، قال الرئيس التنفيذي لشركة بروبوينت العقارية، محمد شعت، إن «الزيادة الملحوظة في الطلب ترجع إلى توسع الأعمال، والحضور المتزايد للشركات العالمية، وزيادة الاحتياجات التشغيلية للشركات في إمارة دبي»، مؤكداً أن «السوق يدخل مرحلة توسع غير مسبوقة».

وأشار شعث إلى أن «سوق العقارات التجارية في دبي شهد خلال عام 2025 قفزة قياسية في المبيعات، لا سيما في القطاع المكتبي والتجاري، ما يعكس اتجاهاً تصاعدياً مستمراً في الطلب على المساحات عالية الجودة، ويرسخ مكانة الإمارة كوجهة رائدة لتوسع الشركات والأعمال إقليمياً وعالمياً».

وأضاف: «إن هذا الطفرة ليست ظاهرة عابرة، بل هي امتداد طبيعي لمسار نمو متوازن تدعمه زيادة فعلية في قاعدة الشركات العاملة، وارتفاع معدلات الإشغال والإيجارات في المناطق التجارية الرئيسية، وهو ما يعكس فجوة واضحة بين العرض المحدود للأقساط والطلب القوي المستمر».

وأكد شعث أن «تدفق الاستثمارات بعشرات المليارات نحو المكاتب الفاخرة والمساحات اللوجستية والوحدات التجارية يعكس ثقة طويلة الأمد من المستثمرين في الأصول العقارية في دبي، مدعومة بالبنية التحتية المتطورة والتوسع السريع لمنظومة الأعمال والخدمات»، مشيراً إلى أن «كل صفقة جديدة تمثل إضافة استراتيجية في بناء مركز تجاري عالمي ناضج لا يزال يوفر عوائد مجزية مقارنة بالأسواق المنافسة».

وتابع: «التوازن بين وتيرة طرح المخزون الجديد وديناميكية الطلب يُبقي السوق بعيداً عن مؤشرات الفقاعة السعرية، ويمنح المستثمرين رؤية أوضح لمسار العائدات في السنوات المقبلة، مدعوماً بالتسهيلات الحكومية المبتكرة، واستمرار النمو السكاني والنشاط الاقتصادي».

وشدد شعث على أن «القفزة القياسية في المبيعات عام 2025 تمثل بداية مرحلة أكثر إشراقاً في دورة السوق العقاري، وليس توقفاً مؤقتاً على المسار التقليدي».

«بروبرتي فايندر»: 93.7 مليار درهم قيمة تصرفات «العقارات التجارية» في دبي

خلال الـ11 شهراً الأولى من العام الحالي 2025، سجلت قيمة تعاملات سوق العقارات التجارية في دبي نمواً بنسبة 57.57% على أساس سنوي، لتصل إلى نحو 93.27 مليار درهم، مقارنة بنحو 59.19 مليار درهم خلال الفترة ذاتها من العام الماضي 2024.

وبحسب بيانات خاصة أعدتها منصة «بروبرتي فايندر» العقارية لـ«الإمارات اليوم»، توزعت المبيعات خلال الـ11 شهراً الأولى من عام 2025، بنحو 6.16 مليار درهم في يناير الماضي، و6.55 مليار درهم في فبراير، فيما بلغت مبيعات مارس 6.44 مليار درهم، ومبيعات أبريل 13.92 مليار درهم.

بدوره، احتل مايو 2025 الصدارة حتى نهاية نوفمبر من العام الجاري، من حيث أعلى قيمة مبيعات بنحو 14.42 مليار درهم، فيما سجل يونيو مبيعات بقيمة 8.14 مليار درهم، ويوليو 8.12 مليار درهم، وأغسطس 5.62 مليار درهم، وسبتمبر الماضي 4.46 مليار درهم، وأكتوبر 8.55 مليار درهم، ونوفمبر 10.89. مليار درهم. مليارات الدراهم.

وتجاوزت قيمة تعاملات سوق العقارات التجارية، منذ بداية عام 2025 وحتى نهاية نوفمبر الماضي، إجمالي القيمة المسجلة في عام 2024 بأكمله، البالغة نحو 65.57 مليار درهم، بزيادة قدرها 27.7 مليار درهم.

وفي نوفمبر من العام الجاري، ارتفعت قيمة التصرفات العقارية التجارية في دبي بنسبة 76.4% على أساس سنوي، مقارنة بالشهر نفسه من العام الماضي، لتصل إلى 6.17 مليار درهم، فيما ارتفعت بنسبة 27.36% على أساس شهري، مقارنة بشهر أكتوبر الماضي.

ومن حيث عدد الصفقات، سجلت الفترة من يناير 2025 إلى نوفمبر الماضي 7,283 صفقة، مقابل نحو 5,324 صفقة خلال نفس الفترة من عام 2024، بنمو قدره 36.79%، متجاوزاً إجمالي عدد الصفقات في عام 2024 بأكمله، والذي بلغ 5,971 صفقة، بزيادة 1,312 صفقة.

وتوزعت الصفقات على النحو التالي: 438 صفقة في يناير 2025، و541 صفقة في فبراير، و475 صفقة في مارس، و920 صفقة في أبريل، و862 صفقة في مايو، و554 صفقة في يونيو، و803 صفقة في يوليو. بينما شهد شهر أغسطس تسجيل 529 صفقة، وسبتمبر 600 صفقة، وأكتوبر 829 صفقة، ونوفمبر 732 صفقة.