توفير موقف سيارة للمستأجر غير مُلزم إلا بنص صريح في عقد الإيجار

أكدت دائرة الأراضي والأملاك في دبي أن توفير مواقف السيارات في المباني السكنية يخضع لاشتراطات جهة التخطيط المعتمدة، حيث يلتزم المطور بتوفير عدد من مواقف السيارات وفقاً لمعايير المساحة ونوع الاستخدام.

وشددت الدائرة على أن حق المستأجر في استخدام المواقف يعتبر حقاً تعاقدياً، ويتم تحديده وفقاً لما ينص عليه صراحة في عقد الإيجار المبرم بين المؤجر والمستأجر، مشددة على أن توفير مكان لوقوف السيارات للمستأجر لا يعتبر إلزامياً ما لم ينص على ذلك صراحة في العقد.

وأوضحت الدائرة في ردها على استفسارات «الإمارات اليوم»، آلية التعامل مع الشكاوى المتعلقة بعدم الالتزام بالعقود والمخططات الخاصة بالمشاريع العقارية، مشددة على أنه يتعين على الملاك تقديم شكاواهم عبر نظام المخالفات العقارية (RVS) لاتخاذ الإجراءات اللازمة وفق الأطر القانونية المعتمدة.

ونوهت الدائرة إلى أحكام القانون رقم (6) لسنة 2019، لاسيما المادة (17)، التي تحظر التصرف في المناطق المشتركة، كلياً أو جزئياً، بشكل مستقل عن الوحدات التابعة لها، إلا بعد الحصول على موافقة مسبقة من الدائرة والسلطة المختصة. نشرت الإمارات اليوم، 12 ديسمبر/كانون الأول الماضي، تقريراً اشتكى فيه أصحاب ومستأجرو المباني السكنية في دبي، من قيام شركات إدارة المباني التي يعيشون فيها بفرض غرامات مالية عليهم، بحجة مخالفتهم أنظمة المواقف في المبنى، دون إشعار رسمي أو تفسير قانوني يبرر هذه الغرامات.

وأوضحوا أن مواقف السيارات هي جزء من مرافق العقار الأساسية، وتغيير استخدامها دون استشارة الملاك أو الحصول على موافقتهم يمثل انتهاكاً لحقوقهم الأساسية كأصحاب الوحدات السكنية.

مواقف السيارات

وتفصيلاً، قالت دائرة الأراضي والأملاك في دبي، إن توفير المواقف في المباني السكنية يخضع لاشتراطات جهة التخطيط المعتمدة، حيث يلتزم المطور بتوفير عدد من مواقف السيارات وفقاً لمعايير المساحة ونوع الاستخدام، لافتة إلى أنه وفقاً للمادة (9) من القانون رقم (6) لسنة 2019 بشأن ملكية العقارات المشتركة في إمارة دبي، فإن مواقف السيارات تعتبر جزءاً من مكونات الوحدة العقارية ما لم ينص مخطط الموقع المعتمد على خلاف ذلك.

وأضافت: “كما نصت المادة (10) من ذات القانون على أن: مواقف السيارات التي نصت التشريعات المعتمدة من السلطة المختصة على وجوب توفيرها أو تخصيصها للوحدة، تعتبر جزءاً لا يتجزأ من الوحدة ولا يجوز فصلها عنها أو بيعها منفصلة عنها، ويجب على المطور تسجيل الوحدة والمواقف المخصصة لها باسم المالك، وفقاً للتعليمات التي يصدرها المدير العام بهذا الخصوص، ولا يجوز في جميع الأحوال بيع الوحدة أو التصرف فيها”. منها منفصلة عن المواقف المخصصة لها.”

وأشارت دائرة الأراضي والأملاك في دبي إلى الفقرة (ج)، التي تسمح للمالك بشراء مواقف إضافية إذا كانت هذه المواقف تزيد عن المواقف المخصصة لجميع الوحدات في العقار المشترك، وذلك وفقاً للتشريعات والتعليمات المشار إليها في الفقرتين (أ) و(ب) من هذه المادة. كما يجوز للمدير العام تحديد الحالات التي يجوز فيها للمالك شراء مواقف إضافية، وأشارت دائرة الأراضي والأملاك في دبي إلى أن بعض المطورين يدرجون قيمة مواقف السيارات في سعر الوحدة، بينما يتعامل آخرون معها بعقد. أو سعر منفصل حسب ما هو وارد في عقد البيع وخطة المشروع المعتمدة.

وأكدت دائرة الأراضي والأملاك في دبي أنه في حال وجود أي شكوى تتعلق بعدم الالتزام بما نص عليه العقد أو خطة المشروع المعتمدة، يجب على الملاك تقديم شكواهم عبر «نظام المخالفات العقارية (RVS)» لاتخاذ الإجراءات اللازمة وفق الأطر القانونية المعتمدة.

حق الاستخدام

رداً على سؤال حول حق المستأجرين في مبنى سكني في توفير مواقف للسيارات داخل المبنى؟، أكدت دائرة الأراضي والأملاك في دبي أن حق المستأجر في استخدام المواقف هو حق تعاقدي، ويتحدد وفق ما ينص عليه صراحة في عقد الإيجار المبرم بين المالك والمستأجر. وقالت: «إن توفير موقف سيارة للمستأجر لا يعتبر إلزامياً إلا إذا نص عليه صراحة في العقد»، مبينة أن دور نظام «إيجاري» يقتصر على توثيق عقد الإيجار وفق الشروط المتفق عليها بين الطرفين، دون خلق حقوق إضافية غير منصوص عليها.

تأجير مواقف السيارات

وفي ردها على الشكاوى التي تلقتها «الإمارات اليوم»، المتعلقة بتأجير مواقف السيارات، وما إذا كان يجوز لمالك المبنى أو شركة إدارة العقارات استغلال المواقف بتأجيرها كلياً أو جزئياً، قالت «دائرة الأراضي والأملاك في دبي»: «توضح دائرة الأراضي والأملاك في دبي أن هذا الأمر يخضع لأحكام القانون رقم (6) لسنة 2019، لا سيما المادة (17)، التي تحظر التصرف في المناطق المشتركة كلياً أو جزئياً بشكل مستقل عن الوحدات التابعة لها، إلا بعد الحصول على الموافقة المسبقة من الدائرة والسلطة المختصة.

وأضافت: “بموجب المادة (7) من القانون نفسه، تعتبر بعض مواقف السيارات من مكونات المناطق المشتركة، مثل المواقف المخصصة لاستخدام شركة الإدارة أو لجنة الملاك أو الزوار، وبالتالي لا يجوز استغلالها أو تأجيرها إلا ضمن الأطر القانونية المعتمدة وبعد الحصول على الموافقات اللازمة”.

فرض الغرامات

وتعليقاً على حق شركات إدارة العقارات في فرض غرامات مخالفة تعليمات أو قواعد المواقف، قالت دائرة الأراضي والأملاك في دبي: «توضح الدائرة أن شركات إدارة العقارات المشتركة لها الحق في اتخاذ الإجراءات النظامية بحق الملاك أو المقيمين في حال عدم الالتزام بقواعد المجمع، ويشمل ذلك إصدار الإنذارات أو المخالفات، على أن يتم ذلك من خلال نظام (الملاك)، ووفقاً للقواعد المعتمدة لإدارة العقارات المشتركة».

• تحظر المادة (17) من القانون رقم (6) لسنة 2019 التصرف في الأجزاء المشتركة كلياً أو جزئياً بشكل مستقل عن الوحدات التابعة لها إلا بعد الحصول على موافقة مسبقة من الدائرة والسلطة المختصة.

• يعتبر حق المستأجر في استخدام مواقف السيارات “حقاً تعاقدياً”، ويتم تحديده وفقاً لما ينص عليه صراحة في عقد الإيجار المبرم بين المالك والمستأجر.