محمد بن راشد يصدر قانوناً بشأن تنظيم إشغال وإدارة السكن المشترك في دبي

أصدر صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم، نائب رئيس الدولة رئيس مجلس الوزراء، حفظه الله، بصفته حاكماً لإمارة دبي، القانون رقم (4) لسنة 2026، بتنظيم شغل وإدارة المساكن المشتركة في إمارة دبي.

وتسري أحكام القانون على جميع الوحدات العقارية الواقعة في إمارة دبي، بما في ذلك الوحدات العقارية الواقعة في مناطق التطوير الخاصة والمناطق الحرة، والملاك المصرح لهم بتخصيص وحداتهم العقارية للسكن المشترك، والمقيمين في الوحدات العقارية المخصصة للسكن المشترك.
وكذلك المنشآت المرخصة من سلطة الترخيص التجاري بمزاولة نشاط تأجير وإدارة الوحدة العقارية لصالح المالك، أو نشاط تأجير الوحدة العقارية من المالك بغرض إعادة تأجيرها للمقيمين. كما تسري أحكام القانون على عقود الإيجار وعقود الإدارة المبرمة بين الملاك أو المنشآت والمقيمين، على أن تستثنى الوحدات العقارية المخصصة لسكن العمال الجماعي من أحكام هذا القانون.

ويهدف القانون إلى تنظيم إدارة وإشغال الوحدات العقارية المخصصة للسكن المشترك في دبي، بما يضمن حقوق الملاك والمقيمين، ويحسن نظام السكن المشترك، ويضمن توفير بيئة سكنية مناسبة لمختلف فئات المجتمع في دبي، وفقاً لاشتراطات الصحة والسلامة العامة المطلوب توفرها في الوحدات العقارية المخصصة للسكن المشترك وفقاً للتشريعات المعمول بها في الإمارة.
كما يهدف القانون إلى القضاء على ظاهرة الاكتظاظ والازدحام العشوائي في المناطق والأحياء السكنية داخل دبي، والحد من المخاطر والتحديات الأمنية والتداعيات السلبية التي تؤثر على أمن واستقرار المجتمع، ومنع تفاقمها، والحد من انتشار السكن المشترك العشوائي في دبي، ومعالجة المخالفات المتعلقة بالبناء واستخدامات الأراضي والمباني وفقاً للتشريعات المعمول بها في الإمارة، وضمان تحقيق العدالة في تأجير الوحدات العقارية. مخصص للسكن المشترك، مما يساهم في استقرار السوق العقاري في الإمارة، والحفاظ على المظهر الحضاري والجمالي للإمارة، والمساهمة في الحد من الجوانب السلبية الناجمة عن الاستخدام غير المنظم للمباني والمنازل وغيرها من الوحدات العقارية المخصصة للسكن المشترك.

اختصاصات بلدية دبي
وبموجب القانون، تعتبر بلدية دبي الجهة المختصة بتنظيم السكن المشترك في الإمارة، وبموجب القانون لديها عدد من المهام والصلاحيات أبرزها: إعداد السياسة العامة والخطط الاستراتيجية المتعلقة بتنظيم السكن المشترك في دبي، وعرضها على المجلس التنفيذي لإمارة دبي لاعتمادها، وتحديد شروط تخصيص وحدة عقارية للسكن المشترك، بما في ذلك الحد الأقصى لعدد السكان المسموح به في كل وحدة عقارية. المساحة المخصصة لكل مقيم، والخدمات والمرافق المشتركة التي يجب توافرها في الوحدة العقارية.
كما تتولى بلدية دبي تحديد معايير ومواصفات المناطق التي يسمح بالنشاط فيها وتخصيص الوحدات العقارية للسكن المشترك، على أن يتم في تحديد تلك المعايير والمواصفات التخطيط العمراني للإمارة، والكثافة السكانية في تلك المناطق، والبنية التحتية ونظام الصرف الصحي فيها، والطبيعة الاجتماعية للأحياء السكنية، وإنشاء منصة رقمية موحدة في جميع أنحاء دبي، مخصصة لتلقي الطلبات. الحصول على التصاريح المتعلقة بتخصيص الوحدات العقارية للسكن المشترك، ودراسة هذه الطلبات والبت فيها، وتشغيل هذه المنصة الرقمية وإدارتها والإشراف عليها وتحديثها، بما يضمن توثيق وتنظيم وإدارة السكن المشترك في الإمارة، وربطه مع السجل الإلكتروني للسكن المشترك الذي أنشأته دائرة الأراضي والأملاك، وإتاحته للاستخدام من قبل الجهات المختصة.

اختصاصات دائرة الأراضي
وينص القانون على أن تقوم دائرة الأراضي والأملاك في دبي بإدارة السجل الإلكتروني للمسكن المشترك وربطه بالنافذة الرقمية لبلدية دبي، وتحديد البيانات الأساسية التي يجب تسجيلها فيه، وتحديثه بناءً على التغييرات التي تطرأ على المسكن المشترك، بالتنسيق مع الجهات المختصة، وتحديد البيانات الأساسية التي يجب أن تتضمنها عقود الإيجار وعقود الإدارة، على أن تتضمن هذه العقود بيانات المؤجرين، وأعداد السكان، وبيانات الوحدات. العقارات والمساحات المخصصة للسكن المشترك، ووضع نماذج موحدة لهذه العقود وإدراجها على الموقع الإلكتروني للدائرة.
كما تتولى دائرة الأراضي والأملاك مسؤولية التحقق من التزام المنشآت باشتراطات وضوابط النشاط المصرح لها بمزاولته وفقاً للتشريعات المعمول بها، ووضع مؤشر لتأجير الوحدات العقارية المخصصة للسكن المشترك وتحديثه دورياً، على أن يراعى هذا المؤشر المواصفات الفنية والخدمية للوحدة العقارية، والتنسيق مع سلطة التراخيص التجارية في كل منها. فيما يتعلق بالمسائل المتعلقة بمزاولة النشاط في الإمارة.

تصريح
يحظر قانوناً على أي شخص طبيعي أو اعتباري تخصيص الوحدة العقارية للسكن المشترك، إلا بعد الحصول على تصريح يتم إصداره وتجديده وفقاً للشروط والإجراءات التي يصدر بتحديدها قرار من مدير عام بلدية دبي بالتنسيق مع دائرة الأراضي والأملاك والجهات المختصة، على أنه يجب عند إصدار التصريح وتجديده مراعاة استيفاء الوحدة العقارية للاشتراطات والمتطلبات الفنية المحددة في هذا القانون، بما في ذلك متطلبات التخطيط ومواصفات البناء. معتمدة من السلطة المختصة، واشتراطات الصحة والسلامة العامة، والحد الأقصى لعدد السكان المسموح به في كل وحدة عقارية، والمساحة المخصصة لكل مقيم، والخدمات والمرافق المشتركة التي يجب توافرها في الوحدة العقارية.
ونص القانون على أن تكون مدة التصريح سنة واحدة قابلة للتجديد لمدد مماثلة. ويجوز للسلطة المختصة، بناءً على طلب المالك، تحديد مدة التصريح بسنتين، على أن يقدم طلب تجديد التصريح خلال (30) يوماً على الأقل من تاريخ انتهاء مدته.

تأجير الوحدة العقارية
وبموجب القانون يقتصر حق تأجير الوحدة العقارية المخصصة للسكن المشترك على المالك والمنشأة فقط، ولا يجوز للمقيمين وللغير إعادة تأجير الوحدة العقارية أو أي مساحة مخصصة لهم فيها للغير. ويتم تأجير الوحدة العقارية بعد الحصول على التصريح من خلال قيام المالك بإبرام عقود الإيجار بنفسه مع السكان، أو المنشأة التي تقوم بإدارة وتأجير الوحدة العقارية لصالح المالك بموجب عقد الإدارة، أو المنشأة التي تقوم بتأجير الوحدة العقارية من المالك. بموجب عقد إيجار بغرض إعادة تأجيرها للسكان.
الشروط والمتطلبات الفنية
ويحدد القانون عدداً من الشروط والمتطلبات لغايات الموافقة على تخصيص الوحدة العقارية للسكن المشترك، منها: أن تكون الوحدة العقارية مستوفية لمتطلبات المواصفات التخطيطية والبناءية المعتمدة من الجهة المختصة، واشتراطات الصحة والسلامة العامة التي يتم تحديدها وفقاً للدليل الذي تصدره البلدية بالتنسيق مع الجهات المعنية، بما في ذلك اشتراطات وأنظمة السلامة ومكافحة الحرائق. أنظمة سلامة شبكات الكهرباء الصحية والبيئية والأمنية والعامة. كما يحدد القانون التزامات المؤجر، والتزامات المقيم، وآليات الترويج والإعلان عن الوحدات العقارية المخصصة للسكن المشترك.

العقوبات والتدابير الإدارية
ونص القانون على أنه يعاقب كل من يرتكب أياً من الأفعال المخالفة لأحكام هذا القانون والقرارات الصادرة بموجبه بغرامة مالية لا تقل عن (500) خمسمائة درهم، ولا تزيد على (500.000) خمسمائة ألف درهم. وتضاعف قيمة الغرامة في حال تكرار نفس المخالفة خلال سنة من تاريخ ارتكاب المخالفة السابقة، ولا يجوز أن يتجاوز حدها الأقصى (1,000,000) مليون درهم.
وبالإضافة إلى عقوبة الغرامة، يتيح القانون لبلدية دبي ودائرة الأراضي والأملاك والجهات المختصة الأخرى فرض عدد من الإجراءات على المخالفين، منها: الإيقاف عن مزاولة النشاط لمدة لا تزيد على (6) ستة أشهر، وإلغاء التصريح، والتنسيق مع سلطة التراخيص التجارية لإلغاء الرخصة التجارية للمنشأة، وقطع الخدمات العامة عن الوحدة العقارية المخالفة أو الوحدة العقارية التي لم يتم تصحيح المخالفة المرتكبة فيها بالتنسيق مع الجهات المعنية بتقديم هذه الخدمات، وذلك لحين تحديد أسباب المخالفة. تتم إزالة المخالفة، وإخلاء الوحدة العقارية المخالفة لشروط التصريح بناءً على قرار قاضي التنفيذ في مركز تسوية المنازعات الإيجارية.

حل النزاعات
وبموجب القانون، يتولى مركز تسوية المنازعات الإيجارية في دبي حصراً النظر والفصل في جميع المنازعات والمنازعات المتعلقة بالحقوق والالتزامات المنصوص عليها في هذا القانون والقرارات الصادرة بموجبه. ويتولى المركز النظر في هذه المنازعات والمنازعات والفصل فيها وفق القواعد والإجراءات المعمول بها في هذا الشأن.

التوفيق بين الوضع
ويجب على جميع الملاك الذين خصصوا وحداتهم العقارية للسكن المشترك، وكذلك المنشآت العاملة في إمارة دبي قبل نفاذ أحكام هذا القانون، توفيق أوضاعهم وفقاً لأحكامه، خلال سنة من تاريخ نفاذه. ويجوز لمدير عام بلدية دبي تمديد هذه المدة مرة واحدة عند الضرورة.
إصدار القرارات التنفيذية
باستثناء القرارات التي يجوز لرئيس المجلس التنفيذي لإمارة دبي ومدير عام بلدية دبي إصدارها وفقاً لأحكام هذا القانون، على موظفي الجهات المختصة، كل فيما يخصه، إصدار القرارات اللازمة لتنفيذ أحكام هذا القانون، وتنشر هذه القرارات في الجريدة الرسمية لحكومة دبي.
يلغى أي نص في أي تشريع آخر إلى المدى الذي يتعارض فيه مع أحكام هذا القانون. وينشر في الجريدة الرسمية، ويعمل به بعد (180) مائة وثمانين يوماً من تاريخ نشره.