مستأجرو محال في بنايات سكنية يواجهون «الإخلاء للبيع» أو قبول الزيادة الإيجارية

اشتكى مستأجرو المحال التجارية في المباني السكنية من تزايد الضغوط من قبل أصحاب العقارات بشأن فرض زيادات كبيرة على القيم الإيجارية عند تجديد العقود، دون التقيد بالضوابط القانونية أو مراعاة ظروف السوق.

وقالوا لـ«الإمارات اليوم» إنه في حال رفض المستأجر زيادة الإيجار، سيتفاجأ بإخطار بالإخلاء، بحجة بيع العقار أو استخدامه لأغراض شخصية، ما يضع أصحاب المحلات التجارية في موقف صعب يهدد استقرار أعمالهم.

وأشاروا إلى أن بعض الملاك يستخدمون شرط “الإخلاء بغرض البيع” كوسيلة للضغط عليهم لقبول زيادات غير مبررة في الإيجارات، متجاهلين نسب الزيادة التي تسمح بها الجهات الرقابية.

وأكدوا أن هذه الممارسات تؤثر سلباً على استمرارية مؤسساتهم الصغيرة والمتوسطة، وتجعلهم عرضة لخسائر فادحة بسبب التهجير القسري أو توقف النشاط، إضافة إلى مصاريف تجهيزات المحلات التجارية من ديكورات وغيرها.

وطالبوا الجهات المعنية بالتخطيط لتوحيد شروط عقود الإيجار للمحلات التجارية في المباني السكنية، حفاظاً على استمرارية مشاريعها، وضبط العلاقة التعاقدية بين الطرفين.

في المقابل، أكد خبراء عقاريون أن وضع خطط لتوحيد شروط عقود الإيجار للمحلات التجارية في المباني السكنية، اقتراح غير قابل للتطبيق، لأن كل مالك لديه استراتيجية خاصة في إدارة العقارات المملوكة له، مشددين على أنه لا يحق لصاحب العقار إخراج المستأجر من المحل التجاري إلا بشروط يجب توافرها. ووصفوا هذه الشكاوى بأنها حالات فردية لا تمثل اتجاهاً عاماً في السوق، لافتين إلى أن القوانين واضحة جداً في هذا الجانب، ولا تسمح بفرض أي زيادات في الإيجارات خارج الإطار المحدد.

زيادة الضغوط

وتفصيلاً، عرض مستأجرو المحلات التجارية ضمن المباني السكنية التحديات التي يواجهونها، والمتعلقة بزيادة القيم الإيجارية لمحلاتهم، وما يترتب على ذلك من مطالبات بإخلاء العقار المستأجر في حال رفض زيادة الإيجار.

وقال مستأجر تجاري في دبي، فضل عدم الكشف عن هويته: “نواجه ضغوطاً متزايدة من أصحاب العقارات عند تجديد عقود الإيجار. وكثيراً ما يُطلب منا قبول زيادات كبيرة في الإيجار، دون أي مبررات واضحة أو مراعاة لظروف السوق الحالية”.

وأضاف: «في حال رفض المستأجر هذه الزيادات، سيتلقى إشعاراً بالإخلاء، ما يضعه في موقف صعب جداً ويهدد استقرار عمله»، لافتاً إلى أن هذه الضغوط تجعل إدارة المتجر والتخطيط المالي أكثر تعقيداً، خاصة مع الالتزامات الشهرية وزيادة تكاليف التشغيل.

يشار إلى أن إشعار الإخلاء يجب أن يكون قبل 12 شهراً على الأقل وفقاً للقانون رقم (33) لسنة 2008.

بدوره، قال المستأجر (م.س): “لاحظنا أن بعض الملاك يلجأون إلى الإخلاء بحجة بيع العقار أو استغلاله لأغراض شخصية، كوسيلة للضغط على المستأجرين لقبول زيادات غير مبررة، وهذه الممارسات تتجاهل تماماً نسب الزيادة المسموح بها قانوناً، وتجعلنا عرضة لمخاطر كبيرة كالتهجير القسري، أو توقف النشاط التجاري”.

وأضاف: «بالنسبة لأصحاب المشاريع الصغيرة والمتوسطة، فإن هذا الأمر لا يؤثر فقط على العائد المالي، بل يمكن أن يؤدي إلى خسائر فادحة نتيجة تكاليف تجهيز المتجر أو خسارة العملاء».

وفي السياق نفسه، قال المستأجر (أ.ع): “في أغلب الأحيان لا يقدم لنا أصحاب العقارات أي مبرر حقيقي للزيادة، ولا يمنحوننا الفرصة الكافية للتفاوض. لقد أصبحت سياسة (الزيادة أو الإخلاء) هي القاعدة، وهذا يتناقض مع روح القانون الذي يهدف إلى تحقيق التوازن العادل بين المالك والمستأجر”.

وأضاف: “نحن بحاجة إلى حماية أكبر واستقرار طويل الأمد لأعمالنا، لأن أي نقل قسري أو توقف مؤقت للنشاط التجاري ينعكس بشكل مباشر على دخلنا واستثماراتنا في المتجر”.

مرجع ملزم

بدوره، قال المؤسس والرئيس التنفيذي لشركة الرواد العقارية، إسماعيل الحمادي: «لا خلاف على أن العقارات في دبي سوق حر، يقوم على الاستثمار والعائد، لكن الحرية لا تعني الفوضى، ولا يمكن اختزال العلاقة الإيجارية إلى معادلة (إما الزيادة أو الإخلاء)».

وأضاف: «ما نسمعه اليوم من بعض المستأجرين التجاريين عن استخدام الإخلاء بحجة البيع أو الاستخدام الشخصي كوسيلة للضغط لفرض زيادات تتجاوز مؤشر الإيجار المعتمد، ليس مجرد شكوى عابرة، بل مؤشر خطر إذا لم يُقرأ بعين التشريع، لا بعين العاطفة».

وأكد أن قانون تنظيم العلاقة التعاقدية واضح، ومؤشر الإيجارات في دبي ليس مقترحاً اختيارياً، بل مرجعية ملزمة تهدف إلى ضبط السوق وتحقيق التوازن بين المالك والمستأجر، مشدداً على أن أي ممارسة تستخدم فيها المبررات القانونية للإخلاء، خارج سياقها الحقيقي، ليست حقاً مشروعاً، بل احتيال يهدد الثقة والاستقرار التجاري.

وتابع الحمادي: “من يراهن على إكراه المستأجر بالتهديدات يتجاهل الحقيقة الأهم: المستأجر الجيد هو الأصل التجاري الأعلى جودة في المبنى، وخسارته تعني الشغور وتوقف الدخل وتدوير الوحدات بتكلفة أعلى ونتائج أقل. في النهاية، العقارات لا تربح بجدرانها، بل مع الشركات التي تعيش فيها”.

وأكد أن «دبي لم تصبح عاصمة اقتصادية عالمية بثقافة (الفرض)، بل بنموذج يحكمه القانون، وينظمه المنطق، وتحفظه الثقة بين الأطراف»، مشيراً إلى أن مركز فض المنازعات الإيجارية في دبي أثبت أنه الملاذ الأعدل لحل أي خلل، دون مجاملة أو انتقاص للحقوق.

وقال الحمادي: «الرسالة الأعمق اليوم ليست قانونية فحسب، بل اقتصادية، وهي أن استدامة السوق أهم من الزيادة الآنية، والعلاقة العادلة أقوى من عقد يفرض بالإكراه».

ممارسات غير قانونية

بدوره، قال الرئيس التنفيذي لشركة ستاندرد لإدارة العقارات، عبد الكريم الملا، إن بعض المستأجرين الذين يقعون ضحية ممارسات غير قانونية من قبل بعض الملاك، غالباً ما يجهلون حقوقهم القانونية والأنظمة المعمول بها في إمارة دبي، مؤكداً أن القوانين واضحة جداً في هذا الجانب، ولا تسمح بفرض أي زيادات في الإيجار خارج الإطار المحدد.

وأوضح أن المالك لا يمكنه رفع الإيجار إلا بعد الرجوع إلى مؤشر الإيجارات المعتمد من دائرة الأراضي والأملاك في دبي، حيث يتم تحديد الزيادة إن وجدت بناء على النسب القانونية فقط، وإذا لم يجد المؤشر أي زيادة فلا يحق للمالك المطالبة بها.

وأشار إلى أن قانون الإيجار في دبي ينص بوضوح على الحالات التي يجوز فيها لمالك العقار طلب الإخلاء، مثل الهدم الفعلي للعقار، أو رغبة المالك أو أحد أقاربه من الدرجة الأولى في استخدام العقار لغرض السكن، بشرط إثبات ذلك. أما الإخلاء بحجة البيع أو الاستخدام الشخصي دون تنفيذ فعلي فهو يعتبر مخالفة واضحة.

وأشار إلى أنه إذا ثبت أن المالك لم يقم بتنفيذ سبب الإخلاء بعد إخلاء المستأجر، مثل عدم هدم العقار أو عدم بيعه، فمن حق المستأجر تقديم شكوى أمام لجنة الإيجارات والمطالبة بالتعويض أو إعادته إلى نفس العقار.

وأكد أن الجهات التنظيمية في دبي، وعلى رأسها مؤسسة التنظيم العقاري، تتعامل بجدية مع مثل هذه الحالات، وقد تمتد العقوبات إلى منع المالك من استئجار العقار مرة أخرى لمدة محددة في حال ثبوت المخالفة.

وأكد أن القوانين في دبي عادلة وواضحة لكلا الطرفين، لافتاً إلى أهمية أن يكون كل من المؤجر والمستأجر على دراية كاملة بحقوقهما وواجباتهما، وأن الرجوع إلى القوانين الرسمية هو أفضل وسيلة لضمان العدالة والشفافية في العلاقة الإيجارية.

مؤشر الإيجار الذكي أرسى مبدأ العدالة

وأكد مدير العقارات في مجموعة الوليد العقارية محمد تركي، أنه «لا يمكن تنفيذ خطط لتوحيد شروط عقود الإيجار للمحلات التجارية في المباني السكنية، إذ أن كل مالك لديه استراتيجية خاصة لإدارة عقاراته».

وأضاف: «القانون واضح في تنظيم العلاقة التعاقدية بين المؤجر والمستأجر، وهو عادل للطرفين»، لافتاً إلى أن الشكاوى المتعلقة باستلام إشعارات الإخلاء، كوسيلة للضغط على المستأجرين لقبول زيادات الإيجار، هي حالات فردية لا تمثل اتجاهاً عاماً في السوق.

ودعا تركي المستأجرين في حال تعرضهم لمثل هذه المواقف إلى اللجوء إلى القنوات القانونية المختصة وفتح ملف في مركز فض المنازعات الإيجارية، وعدم الخضوع لأي تصرفات فردية من بعض الملاك، مؤكداً أن «النظام القانوني في دبي نموذج يجب اتباعه في تحقيق العدالة بين جميع الأطراف».

وأشار إلى أن مؤشر الإيجار الذكي الذي أطلقته دائرة الأراضي والأملاك مطلع العام الجاري، أرسى مبدأ العدالة والشفافية بين الملاك والمستأجرين، حيث يحدد بدقة معدلات الزيادة السنوية في مختلف مناطق الإمارة، ولا يجوز لأي مالك تجاوز المعدلات المحددة في المؤشر.

• مركز تسوية المنازعات الإيجارية هو الحل الأمثل لحل أي خلل.

4 حالات إخلاء عند انتهاء العقد

• الهدم أو الإضافة للمبنى مع الحصول على التصاريح.

• الإصلاح أو الصيانة التي لا يمكن إجراؤها بحضور المستأجر.

• رغبة المالك في استعمال العقار لنفسه أو لأقاربه (درجة أولى).

• نية المالك لبيع العقار.

وفقاً للقانون رقم (33) لسنة 2008 بشأن تنظيم العلاقة بين مؤجري ومستأجري العقارات في إمارة دبي

9 حالات يحق فيها للمالك طلب الإخلاء

• عدم دفع الإيجار خلال 30 يومًا من تاريخ الإخطار.

• التأجير من الباطن دون إذن.

• استخدام العقار لأغراض غير مشروعة.

• ترك العقار التجاري لفترة طويلة دون سبب.

• إحداث ضرر بالممتلكات أو إجراء تغيير جوهري فيها.

• استخدام العقار بشكل مخالف لأنظمة البناء.

• صدور بلاغ بأن العقار على وشك الانهيار.

• مخالفة شروط العقد أو القانون رغم الإخطار.

• هدم العقار للتطوير حسب خطط الجهات الحكومية.

وفقاً للقانون رقم (33) لسنة 2008 بشأن تنظيم العلاقة بين مؤجري ومستأجري العقارات في إمارة دبي