تأجير «المواقف» داخل البنايات السكنية يثير استياء مُلاك ومستأجرين

اشتكى أصحاب ومستأجرو المباني السكنية في دبي، من قيام شركات إدارة المباني التي يعيشون فيها، بفرض غرامات مالية عليهم، بحجة مخالفة أنظمة المواقف في المبنى، دون أي إشعار رسمي أو توضيح قانوني يبرر هذه الغرامات، في وقت بدأت ظاهرة تأجير مواقف المباني السكنية تظهر بشكل ملحوظ في بعض المناطق.

وقالوا لـ«الإمارات اليوم» إنهم فوجئوا بوجود غرامات مالية تتراوح بين 500 إلى 1000 درهم، على من يركن سيارته في مواقف بعض المباني، لافتين إلى أنها كانت في الأصل مواقف مخصصة للسكان قبل أن تؤجرها إدارات المباني لمكاتب تجارية.

وأضافوا أنه عند التحقق مع الشركة حول سبب الغرامة، أفاد الموظفون بأن إدارة المبنى لديها صلاحيات ممنوحة لها من قبل دائرة الأراضي والأملاك في دبي، تسمح لها بفرض هذه الغرامات على السكان الذين لم يلتزموا بتعليمات الإدارة، مطالبين الجهات المعنية بالتحقق من قانونية هذه الإجراءات.

وأكدوا أن فرض غرامات مالية من قبل إدارة خاصة دون تصريح رسمي هو أمر يفتقر إلى سند قانوني، لافتين إلى أن مواقف السيارات هي جزء من مرافق العقار الأساسية، وتغيير استخدامها دون استشارة الملاك أو الحصول على موافقتهم يمثل انتهاكا لحقوقهم الأساسية كأصحاب الوحدات السكنية.

فيما لم تتلق «الإمارات اليوم» رداً من دائرة الأراضي والأملاك في دبي بشأن استفسارات هؤلاء المستأجرين والملاك.

من جانبهم، أكد وكلاء عقاريون لـ«الإمارات اليوم» أن مواقف السيارات في المباني السكنية حق أصيل محفوظ لقاطنيها، ومن المفترض أن يستفيدوا منها بحرية دون أي قيود إضافية، لافتين إلى أن بعض إدارات البناء تؤجر مواقف السيارات للشركات بغرض الربح.

وشددوا على ضرورة وجود ضوابط واضحة لإدارة المباني، لضبط العلاقة والحفاظ على النظام، مشيرين إلى أن أي غرامات تفرض على المخالفين، سواء للتعدي على مواقف السيارات غير المخصصة لهم أو لغيرهم، يفترض تنفيذها بعد موافقة الجهات المعنية.

مشروعية الإجراء

وتفصيلاً، عرض سكان المباني السكنية التحديات التي يواجهونها، والمتعلقة بمواقف السيارات، وفرض غرامات مالية عليهم من قبل شركات الإدارة الخاصة، دون قرار رسمي أو تصريح معلن من جهة مختصة، وما نتج عن ذلك من انعدام التواصل والشفافية مع الملاك أو المستأجرين لتوضيح الأمر.

وطالبوا الجهات المعنية بالتأكد من قانونية هذه الإجراءات، وتوضيح ما إذا كان مسموحاً لإدارات المباني الخاصة فرض غرامات مالية على المقيمين، مؤكدين أن مثل هذه الإجراءات قد تفتح الباب أمام مخالفات تمس حقوق الملاك والمستأجرين.

وقال صاحب شقة في أحد المباني بمنطقة «المدينة الرياضية» (م.ن): «لم يتم إبلاغنا رسميًا بهذه القرارات، ولم تعقد إدارة المبنى أي اجتماع مع الملاك أو المستأجرين، واكتفت بتعليق إعلان داخل المصاعد يتضمن قائمة الغرامات».

وأكد أن فرض غرامات مالية من قبل إدارة خاصة، دون تصريح رسمي، أمر يفتقر إلى سند قانوني، مشيراً إلى أن الادعاء بوجود صلاحيات ممنوحة من دائرة الأراضي والأملاك في دبي غير واضح، ولم يتم تقديم أي مستند رسمي يثبت ذلك. وما حدث اعتبر إساءة للصلاحيات، خاصة أن الجهة الوحيدة المخولة بإصدار المخالفات هي السلطة القضائية.

وتابع: “إن اعتماد الإدارة على مبررات عامة غير موثقة يزيد من شكوك الأهالي في شرعية الغرامات، خاصة أن الإدارة شركة خاصة لا تملك صلاحية فرض عقوبات مالية”، لافتاً إلى أن أي إجراءات من هذا النوع يجب أن تكون مبنية على قوانين معلنة وواضحة، وليس على تفسيرات أو قرارات داخلية.

فوائد تجارية

من جانبه قال أحد سكان مبنى سكني (م.ح) إن قيام إدارة المبنى بتأجير مواقف السيارات للمكاتب التجارية بعد تخصيصها للسكان يشكل انتهاكاً لحقوق الملكية المشتركة داخل المبنى. وأضاف: «مواقف السيارات جزء من المرافق العقارية الأساسية، وتغيير استخدامها دون استشارة الملاك أو الحصول على موافقتهم يمثل انتهاكاً لحقوقهم الأساسية كأصحاب الوحدات السكنية».

وأوضح أن هذا القرار لم يؤثر فقط على سهولة استخدام المواقف، بل أتاح فرض غرامات على السكان أنفسهم إذا استخدموا هذه المواقف التي خصصت لهم أصلا، مشيرا إلى أن هذا الأسلوب يفتح الباب أمام استغلال المرافق المشتركة لتحقيق منافع تجارية على حساب حقوق الملاك.

انعدام الشفافية

وفي السياق نفسه، قال صاحب شقة في منطقة «المدينة الرياضية» (AA): «إن الطريقة التي اتخذت بها إدارة المبنى قرار فرض الغرامات تعكس غياباً تاماً للشفافية، إذ لم يتم إرسال أي إشعارات رسمية أو عقد اجتماعات تفسيرية لشرح الأسباب أو الأسس التنظيمية للقرارات الجديدة».

وشددت على أن الاعتماد على تعليق ورقة داخل المصاعد لا يعتبر وسيلة تواصل كافية أو مهنية، مبينة أن هذه الطريقة خلقت حالة من عدم الرضا لدى سكان المبنى، خاصة مع استمرار فرض الغرامات، دون شرح أو الاستماع إلى آرائهم.

ملكية مشتركة

من جهته، قال إسماعيل الحمادي، المؤسس والرئيس التنفيذي لشركة بيزنت للاستشارات المتخصصة في استشارات تطوير وإدارة المشاريع العقارية في دبي: «إن قانون الملكية المشتركة في دبي رقم (6) لسنة 2019، في البند (6) من المادة (9)، ينص على أن المرافق الملحقة أو المخصصة للوحدة، مثل الحديقة ومواقف السيارات والمستودعات وغرف الحراسة، تعتبر من مكونات الوحدة العقارية حتى لو لم تكن هذه الأجزاء ملحقة بها». لها، على أن تكون مساحات هذه المرافق ملحقة بالوحدة المخصصة لها، دون إدراج مساحتها ضمن المساحة الصافية للوحدة.

وأضاف: “نصت المادة 10 من نفس القانون صراحة على أن مواقف السيارات التي نص التشريع المعتمد من السلطة المختصة على توفيرها أو تخصيصها للوحدة، تعتبر جزءا لا يتجزأ من الوحدة، ولا يجوز فصلها عنها، أو بيعها منفصلة عنها، ويجب على المطور تسجيل الوحدة والمواقف المخصصة لها باسم المالك، وفقا للتعليمات التي يصدرها المدير العام في هذا الشأن، ولا يجوز في جميع الأحوال بيع الوحدة”. الوحدة أو التصرف فيها بشكل منفصل عن المواقف المخصصة لها.

وأشار إلى أن المادة نصت أيضًا على أنه يحق للمالك شراء مواقف إضافية إذا كانت هذه المواقف تزيد عن المواقف المخصصة لجميع الوحدات في العقار المشترك، وذلك وفقًا للتشريعات والتعليمات المعمول بها. ويجوز للمدير العام تحديد الحالات التي يجوز فيها للمالك شراء مواقف إضافية.

وشدد الحمادي على أن المطور يلتزم بتوفير العدد المطلوب من مواقف السيارات حسب مخططات المشروع وموافقات الجهات التنظيمية، ومن ثم تخصيصها للوحدات حسب ما ورد في العقود وسندات الملكية، مشيراً إلى أنه يجب ذكر المواقف في عقد البيع وسند الملكية (مع رقم الموقف)، كحق لمالك الشقة، ولا يجوز بيعها أو التصرف فيها بشكل منفصل عن الوحدة، إلا وفق ما تسمح به اللائحة.

وقال: «إذا لم يكن الموقف مذكوراً في العقد أو في سند الملكية، فإن هذا الأمر قد يشكل عائقاً أمام حق المالك في موقف آلي للسيارات، كون العقد قانون المتعاقدين والإدارة هي التي تبت في الخلافات بين المطور أو مالك العقار».

وتابع الحمادي: «يحق للمستأجر استخدام مرافق وخدمات العقار، المنصوص عليها في قانون الإيجار في دبي (القانون رقم 26 لسنة 2007 وتعديلاته)، بما في ذلك مواقف السيارات، كجزء من العقار المستأجر أو ضمن المرافق التي يشملها الإيجار، ما لم يكن المبنى في الأصل لم يكن به مواقف مخصصة للسكان، أو نص العقد المبرم بين المالك والمستأجر صراحة على أن الإيجار لا يشمل المواقف، وفي هذه الحالة لا يمكن للمستأجر المطالبة بموقف سيارات آلي». الحق في موقف السيارات.”

تأجير مواقف السيارات

وأكد أنه «لا يحق لمالك المبنى أو شركة الإدارة استئجار أو استغلال المواقف دون موافقة مالك الوحدة إذا كانت المواقف مسجلة في سند ملكية الوحدة».

وأضاف: “يتم إصدار الغرامات الرسمية على المواقف من جهات مثل شرطة دبي، أو هيئة الطرق والمواصلات، أو دائرة الأراضي والأملاك، ضمن نطاق اختصاصاتها، ولا يجوز لشركة الإدارة فرضها إلا من خلال وضع ضوابط، ما لم تكن هناك بنود في العقد توضح ذلك. وإذا فرضت شركة إدارة العقارات مبالغ على السكان، دون نص في العقد أو في قواعد معتمدة ومعلنة، فيمكن للشخص المتضرر اللجوء إلى مركز فض المنازعات الإيجارية للطعن في هذه المبالغ باعتبارها غير قانونية”.

حق أصيل

بدوره، أكد الرئيس التنفيذي لشركة ستاندرد لإدارة العقارات، عبد الكريم الملا، أن مواقف السيارات في المباني حق أصيل، مخصص لسكانها، ومن المفترض أن يستفيدوا منه بحرية دون أي قيود إضافية.

وأشار إلى أن بعض إدارات المباني أو بعض الجهات التي تدير هذه العقارات تقوم بتأجير مواقف السيارات لشركات متخصصة بغرض الربح، الأمر الذي يحرم السكان من حقهم المشروع في استخدام هذه المواقف. وتابع: “من الناحية القانونية والأخلاقية، فإن فرض الغرامات على السكان أو منعهم من استخدام مواقف السيارات يعد مخالفة واضحة للقانون، ويحق للمقيمين تقديم شكاوى إلى الجهات المختصة مثل مؤسسة التنظيم العقاري لحماية حقوقهم”.

وشدد الملا على أن أي استغلال تجاري لمواقف السكان يعد مخالفة غير قانونية، ويجب حماية حقوق السكان بشكل كامل دون المساس بها.

الضوابط المنظمة

وفي السياق نفسه، قال مدير العقارات في مجموعة الوليد العقارية، محمد تركي: «بموجب القانون، يحق لكل وحدة سكنية الحصول على مواقف محددة بحسب المنطقة، فمثلاً وحدة (استديو) تحصل على موقف واحد، وإذا كانت مساحة الوحدة السكنية أكثر من 150 متراً مربعاً، فمن المفترض أن تحصل على موقفين».

وأضاف تركي أنه يجب تسجيل عدد «المواقف» المخصصة لكل وحدة في سند الملكية، سواء كنت مالك تلك الوحدة السكنية أو مستأجراً لها، لافتاً إلى أن أي «مواقف» إضافية تكون مملوكة لإدارة المبنى أو اتحاد الملاك، ولا يحق للفرد المطالبة بها.

وفيما يتعلق بمواقف الزوار، أكد تركي أنها محددة وفق المخطط الأساسي للمبنى والموافقة الرسمية، ولا يجوز تأجيرها بشكل دائم، ويمكن استخدامها لفترات قصيرة حسب النظام الداخلي للجمعية.

وشدد تركي على ضرورة وجود ضوابط واضحة لإدارة المبنى لضبط العلاقة والحفاظ على النظام، مشيراً إلى أن أي غرامات تفرض على المخالفين سواء بالتعدي على مواقف السيارات غير المخصصة لهم أو لغيرهم، يفترض تنفيذها بعد موافقة الجهات المعنية وتعميمها على جميع سكان المبنى.

. غرامات تتراوح بين 500 و1000 درهم.. ويعتبر أصحابها استئجار مواقف السيارات انتهاكا لحقوقهم الأساسية.